ЗПИФ «Арендный поток» от Альфа-Капитал

ЗПИФ от Альфа-Капитала «Арендный поток» создан в 2020 г. под объекты розничной торговли X5 Retail Group (бренды «Пятёрочка», «Перекрёсток») и ориентирован на получение арендного дохода от коммерческой недвижимости street-retail. Формат позволяет инвесторам участвовать в доходах от аренды сетевым ритейлером без самостоятельной покупки помещений.

ЗПИФ «Арендный поток-1»

Арендный поток-1 – это закрытый паевой инвестфонд, появившийся в начале 2020 г. Он вкладывает деньги в коммерческую недвижимость для торговых точек формата street-retail, т.е. магазины у дома или в шаговой доступности.

Стратегия

Стратегия фонда заключается в покупке объектов недвижимости, которая арендуется сетью магазинов «Пятерочка» в Москве и Московской обл. Площадь помещений составляет от 600 до 1200 кв. м, а их стоимость варьируется от 100 млн до 300 млн руб. Фонд сформирован; по состоянию на конец августа 2025 г. СЧА около 1,41 млрд руб., расчетная стоимость пая около 332,7 тыс. руб.

Выручка формируется от сдачи объекта в аренду. Сумма дохода распределяется между пайщиками и выплачивается ежемесячно.

Условия инвестирования

Есть несколько условий, чтобы инвестировать в «Арендный поток-1»:

1. Минимальный порог равен стоимости одного пая (по состоянию на август 2025 г. около 332,7 тыс. руб.).
2. Комиссия УК в размере 1,8% от среднегодовой стоимости чистых активов и единоразовая надбавка в пользу управляющей компании 0,5% от суммы сделки.
3. Приобрести паи можно было при формировании фонда и при дополнительной выдаче (сейчас фонд на завершающей стадии жизненного цикла; операции выполняются согласно действующим правилам ДУ).

Закрытый паевой инвестиционный фонд «Арендный поток-2»

«АП-2» появился в начале 2021 г. Организацией планируется покупка отдельно стоящих зданий или помещений на первых этажах домов площадью от 300 до 1500 кв. м стоимостью от 70 до 450 млн руб. Задача фонда такая же, как у «Арендного потока-1» – получить деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость для супермаркетов. А доход от аренды торговых помещений распределить среди вкладчиков.

Главные особенности

«АП-2» имеет несколько особенностей, среди них:

1. Срок вложения – до 02.03.2026 г. (около 5 лет от запуска).
2. Целевая структура инвестиций была расширена. В нее добавили сеть магазинов «Перекресток» и торговые помещения в г. Санкт-Петербурге.
3. Фонд сформирован; на 2025 г. объем СЧА порядка 1,05 млрд руб.
4. Дивиденды выплачиваются раз в квартал.

Преимущества

Вложения в «Арендный поток-2» имеют следующие преимущества:

1. Портфель стал более диверсифицирован вследствие увеличения самого фонда и расширения количества объектов недвижимости в нем.
2. Изменчивость выплат ниже, т.к. эффекты единоразовых расходов меньше. Например, уплата налога на недвижимость.
3. Планируемая торговая недвижимость уже имеет подписанные долгосрочные соглашения на аренду.
4. Выплаты осуществляются регулярно (ежеквартально); фактическая доходность зависит от арендных поступлений, расходов фонда и рыночной конъюнктуры.

Способы приобретения

Существуют 3 способа купить паи ЗПИФ «Арендный поток».

Напрямую у УК Альфа-Капитал

Через управляющую компанию инвестору предоставляется возможность приобрести только «АП-2». Паи можно купить в объявляемые УК интервалы (обычно в первые 2 недели месяца). В этот интервал необходимо оставить заявку на сайте Альфа-Капитала. Недостатком покупки через УК является разовая комиссия размером 0,5% от суммы приобретения паев.

Через ДУ в приложении Альфа-Банка

Покупка через доверительное управление – не самый лучший вариант. Альфа-Банк возьмет ваши деньги, и сам будет вкладывать в этот же фонд «АП», создавая лишнее препятствие в виде посредника. Кроме того, в ДУ необходимо уплатить комиссию в размере 0,5% в год от стоимости чистых активов.

На Московской бирже

На Мосбирже представлены оба фонда, поэтому есть бонус в виде повышенной ликвидности активов, т.к. биржа – это открытый рынок.

Реальность не совпадает с ожиданиями. Листинг на Московской бирже показал низкую активность сделок; торги проходят нерегулярно, спреды могут быть значительными.

Преимуществами биржи являются: низкие комиссии брокеров (от 0,05% до 0,3%), шанс приобрести пай на несколько тысяч рублей дешевле, чем у УК.

Реальная доходность фондов

По «АП-1» в 2024–2025 гг. продолжались ежемесячные выплаты дохода согласно правилам фонда; на 29.08.2025 расчетная стоимость пая около 332,7 тыс. руб., СЧА около 1,416 млрд руб. «АП-2» сформирован и выплачивает доход ежеквартально; СЧА фонда в 2025 г. составляет порядка 1,05 млрд руб. Подробные значения и история выплат публикуются в раскрытии УК.

«АП-2» действует с 2021 г.; отчётность и сообщения о выплатах дохода размещаются в открытом доступе.

Возможные риски

По условиям договора пайщики имеют доход от сумм, получаемых от сдачи фондом в аренду объектов недвижимости, например, сетям «Пятерочка» или «Перекресток». Размер арендных платежей по объектам определяется договорами (фиксированные выплаты с ежегодной индексацией и/или процент от оборота арендатора), поэтому при переговорах о корректировке условий возможен пересмотр ставок и снижение поступлений.

Другим риском является изменение ключевой ставки центрального банка, что влияет на альтернативную доходность безрисковых инструментов и оценку коммерческой недвижимости. Поэтому инвестирование в «АП» может оказаться менее привлекательным в периоды высокой ставки и снижения рыночных оценок.

Владелец «Пятерочки» или «Перекрестка» может ошибиться с выбором локации для торговой точки. Например, людям не нужен магазин на какой-либо улице, потому что им неудобно до него добираться. Или нет той проходимости, которая бы обеспечивала необходимую посещаемость и выручку либо рядом с торговой точкой есть сильные конкуренты, занявшие этот рынок. По этим причинам ритейлер может съехать, из-за чего последует резкое снижение стоимости чистых активов, а инвесторы не получат дохода от аренды помещения.